April 7, 2013 By Leave a Comment
Thêm chuyên gia kinh tế ủng hộ TS. Alan Phan
Theo Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Kinh
tế và chính sách, Trường Đại học Kinh tế, ĐHQG Hà Nội Nguyễn Đức Thành,
“để BĐS rơi tự do” theo quan điểm của TS. Alan Phan không gây hậu quả
lớn. Ngược lại, nó giúp phục hồi nền kinh tế nhanh hơn.
Thị trường bất động sản (BĐS) đang chờ
Chính phủ giải cứu để thoát khỏi khủng hoảng thông qua gói hỗ trợ 30.000
tỷ đồng. Tuy nhiên, với 43 năm hoạt động trong lĩnh vực BĐS tại Mỹ và
Trung Quốc, TS. Alan Phan lại cho rằng “nên để thị trường BĐS trong nước
rơi tự do”.
Quan điểm của chuyên gia BĐS Việt kiều
Mỹ này làm dấy lên làn sóng phản đối của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Họ được coi là những người giàu và chỉ chiếm số ít trong xã hội nhưng
đang nắm giữ một lượng lớn BĐSgiá cao. Đa số, các nhà đầu tư đang nợ
“ngập đầu” với các ngân hàng do không có ai mua nhà. Nguy cơ phá sản
đang hiện hữu vì vậy mọi tín hiệu hỗ trợ của nhà nước đều khiến giới đầu
tư mong chờ.
Ông Nguyễn Đức Thành – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và chính sách, Trường Đại học Kinh tế, ĐHQG Hà Nội.
Để thuyết phục Nhà nước hỗ trợ, họ lập
luận: Thị trường BĐS là xương sống của nền kinh tế. Nếu để thị trường
BĐS sụp đổ, hệ thống ngân hàng và nhiều doanh nghiệp khác cũng sụp đổ
theo, tăng trưởng GDP sẽ giảm và thất nghiệp sẽ gia tăng.
Không đồng tình với lý do này, TS. Alan
Phan cho rằng nếu “bơm” 30.000 tỷ đồng ra giải cứu BĐS, vô hình trung
chỉ cứu được số ít nhóm người trong xã hội.
“Quan điểm rơi tự do của TS. Alan Phan
hơi thậm xưng một chút”, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và chính
sách, Trường Đại học Kinh tế, ĐHQG Hà Nội Nguyễn Đức Thành nhận xét.
Theo lý giải của ông Thành, “rơi tự do”
là tiếp tục để thị trường tự điều chỉnh giá BĐS xuống, không phải rơi
“bịch” xuống đất. Trong thời điểm hiện nay, “quyền lực” đang ở người mua
nhà. Họ có thể mua hoặc không để chờ giá nhà xuống tiếp.
“Để thị trường điều chỉnh tự do hiện nay
rất quan trọng. Sự điều chỉnh diễn ra nhanh, kết thúc càng sớm càng tốt
vì sau điều chỉnh mới có phục hồi”, ông Thành nói. “Hỗ trợ hay can
thiệp bản chất là kéo dài kết quả phục hồi. Nó làm kinh tế càng khó khăn
mà người dân vẫn không mua được nhà”.
Tuy nhiên, theo TS Thành, thị trường BĐS
rất quan trọng, để đổ vỡ hàng loạt cũng không được. Nhà nước cần có can
thiệp chính sách ít nhiều để “rơi” an toàn hơn, không gây tâm lý hoảng
loạn.
Nói về gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Nhà nước
dành cho BĐS, ông Thành cho rằng: không có nhiều ý nghĩa. Theo vị tiến
sĩ này, bất kỳ nguồn tiền từ ngân sách nào cũng là tiền của nhân dân, do
nhân dân đóng góp qua các loại phí, thuế…
“Tiền của toàn bộ xã hội rộng lớn ấy lại
tập trung vào hỗ trợ cho một nhóm đối tượng rất nhỏ trong khi nhóm này
đã được hưởng lợi lớn trong quá khứ rồi là vô lý”, ông Thành lưu ý.
“Việc sử dụng nguồn ngân sách như hiện nay là hành động tự động, tự
nhiên. Nó sẽ không có ý nghĩ với thị trường mà còn xâm phạm đến sự công
bằng”.
Vậy nên, theo vị này, nếu dùng 30.000 tỷ
đồng đầu tư cho sản xuất kinh doanh nói chung sẽ có lợi cho đất nước và
người dân hơn nhiều.
Đồng ý với TS. Alan Phan, ông Thành nhận
định, nếu để thị trường tự điều tiết, BĐS sẽ cần 3 – 4 năm phục hồi.“Đó
là thời gian tương đối bình thường trong hành vi của thị trường lớn và
và có tính chất đặc thù như thị trường BĐS”.
(BKP)
GS.Đặng Hùng Võ: Cần thanh lọc các doanh nghiệp BĐS
“Phải thanh lọc những doanh nghiệp BĐS
hoạt động không hiệu quả, thậm chí không có vốn, không có năng lực tài
chính, không có tri thức, không có kinh nghiệm. Bởi vì bước vào thị
trường BĐS là một thị trường khó tính, phức tạp chứ không phải cứ có mối
quen biết, cứ lấy được đất rồi bán ra được là có lời là lao vào…” – Ông
Đặng Hùng Võ cho biết.
Xoay quanh cuộc tranh luận giữa TS Alan
Phan và Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, cùng những nhận định mới đây của một vài
DN BĐS, PV Báo Đất Việt đã có cuộc trao đổi với GS. Đặng Hùng Võ –
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường.
GS.Đặng Hùng Võ
PV: Liên quan đến cuộc
tranh luận về giải cứu BĐS giữa TS. Alan Phan và CLB BĐS HN đang diễn
ra. Hiện dư luận đang có hai luồng ý kiến trái ngược nhau: ủng hộ và chỉ
trích quan điểm của TS. Alan Phan. Xin ông cho biết quan điểm của cá
nhân ông?
Ông Đặng Hùng Võ: Tôi
hoàn toàn ủng hộ quan điểm của TS Alan Phan. Hơn nữa, ý kiến của Ủy ban
kinh tế Quốc hội cũng giống như thế. Chúng ta cần phải hiểu khi nào Nhà
nước cần tác động đến thị trường BĐS để khắc phục những ảnh hưởng xấu mà
BĐS gây ra.
Vấn đề này theo tiêu chí thế giới rất rõ
ràng: chỉ khi mà thị trường BĐS gây tác động xấu đến nền kinh tế quốc
gia. Tức là nền kinh tế sẽ bị ách tắc, trì trệ, khủng hoảng do thị
trường BĐS. Hoặc là gây ra khủng hoảng tài chính ví dụ như ở Đông Nam Á
năm 1997 và ở Mỹ năm 2008… thì khi đấy Nhà nước phải can thiệp.
Còn ở Việt Nam hiện nay chưa rơi vào
tình trạng đấy. Không hề có tác động của thị trường BĐS vào nền kinh tế
quốc gia nói chung cũng như thị trường tài chính nói riêng. Mà hiện nay
mới chỉ đang có quá trình những khó khăn của thị trường tài chính tác
động vào làm thị trường BĐS khó khăn, chứ chưa có chiều ngược lại.
Vậy nên chúng ta cần phải làm rõ là khi
nào cứu, chứ không phải mỗi lúc thị trường BĐS sốt, nóng lên, những nhà
đầu tư được lợi nhiều thì không có vấn đề gì. Thế nhưng khi có khó khăn
thì lại bắt Nhà nước phải cứu. Thực tế thị trường BĐS VN chưa hề có tác
động gì vào nền kinh tế.
Chuyện cứu thị trường BĐS đặt ra ở đây
là không đúng. Còn Nhà nước có thể có một số chính sách hỗ trợ thị
trường BĐS như là giảm thuế, giãn thời hạn nộp tiền sử dụng đất, ra thời
hạn nộp thuế… để giúp các DN trong lúc thiếu vốn, khó khăn. Và chỉ dừng
lại ở việc hỗ trợ thôi, chứ không phải là cứu.
PV: CLB BĐS HN nói rằng
không hài lòng với câu trả lời của TS. Alan Phan vì ông nói quá chung
chung, không trả lời lần lượt từng câu hỏi một. Ông có đánh giá gì về
điều này?
Ông Đặng Hùng Võ: Tôi
cho rằng ông Alan Phan có nguyên tắc trả lời của riêng ông, chứ không
phải là trả lời chất vấn. Theo quan điểm của tôi thì ông Alan Phan trả
lời như thế là đã đủ ý.
PV: Gần đây, ông Alan
Phan có nói rằng muốn tổ chức một cuộc “tranh luận trí thức”, trong đó
có đề xuất sẽ mời ông là một trong 8 vị khách mời tham gia. Liệu ông có
nhận lời tham gia cuộc tranh luận trí thức này?
Ông Đặng Hùng Võ: Tôi rất đồng ý và sẵn sàng tham gia. Đây là một việc rất tốt.
GS.Đặng Hùng Võ: Cần thanh lọc các doanh nghiệp BĐS
PV: Có một số quan điểm
cho rằng không nên giải cứu BĐS vì người dân đã nghèo và không mua được
nhà rồi, nên BĐS chết cũng không ảnh hưởng gì đến họ. Ông đánh giá thế
nào về quan điểm này?
Ông Đặng Hùng Võ: Tôi
cho rằng quan điểm này chưa được chính xác. Tất nhiên là thị trường cao
cấp thì không nằm trong mối quan tâm của người dân. Nhưng thị trường giá
rẻ thì hiện nay đang là mối quan tâm rất lớn của người dân. Nên điều
quan trọng là chúng ta phải phát triển được thị trường giá rẻ, bởi vì
đấy là cách thức để cho người dân có nhà ở.
Thời gian vừa rồi chúng ta đã không làm
được việc là phát triển thị trường giá rẻ mà chúng ta đi phát triển thị
trường giá trung bình và giá cao. Đấy chính là cái khuyết tật của chúng
ta hiện nay. Cái khuyết tật này một phần chính là do thị trường phải tự
giải quyết, chứ không nên vì chuyện thất thu của các DN đầu tư quá nhiều
vào khu vực cao cấp, trung cấp mà Nhà nước bây giờ phải dang tay ra cứu
giúp.
Điểm thứ hai là chúng ta đã hiểu sai, ví
dụ như Mỹ có tác động vào thị trường để tránh khủng hoảng tài chính,
nhưng chỉ dừng lại ở tái cấu trúc rồi cho DN vay và phải trả lại. Chứ
không phải hiểu theo nghĩa ở Việt Nam là Nhà nước xuất một khoản tiền
rất lớn để cho DN, thì cũng không đúng.
PV: Vừa qua, ông Nguyễn
Văn Đực, GĐ Địa ốc Đất Lành có phát biểu rằng chỉ cần 30% DN BĐS còn
sống là đủ hồi sinh thị trường BĐS, còn 70% DN BĐS còn lại có thể chết.
Ông đánh giá thế nào về quan điểm này?
Ông Đặng Hùng Võ: Về tỷ
lệ thì tôi không dám nói là tỷ lệ nào thì đúng. Nhưng phải thanh lọc
những DN BĐS hoạt động không hiệu quả, thậm chí không có vốn, không có
năng lực tài chính, không có tri thức, không có kinh nghiệm. Bởi vì bước
vào thị trường BĐS là một thị trường khó tính, phức tạp. Thế thì để có
thể tồn tại, nhà đầu tư phải có kinh nghiệm, có tri thức, có sự chuyên
nghiệp, có vốn… mới được chứ không phải cứ có mối quen biết, cứ lấy được
đất rồi bán ra được là có lời là lao vào.
Chúng ta không nên có cách tiếp cận như
từ những năm 1994 cho đến 2009, đấy là giai đoạn mà ai thích làm thì
làm. Người làm được thì cười hớn hở, tăng được lợi nhuận, thậm chí siêu
lợi nhuận mà như ông Trần Du Lịch đã có lần nói rằng: buôn BĐS Việt Nam
lợi nhuận còn cao hơn buôn ma túy.
Vậy nên việc tái cấu trúc phải dẫn đến việc chúng ta cần thanh lọc, chứ không phải không.
Xin cảm ơn ông!
(BDV)
‘Nhiều nước không cứu bất động sản’
“Chính vì cho rằng có thể ngăn giá bất
động sản rơi tự do mà một ngân hàng 158 tuổi, lớn thứ 4 ở Mỹ như Lehman
Brothers đã sụp đổ”, Thạc sĩ Lê Tấn Lam Anh lấy ví dụ để trình bày quan
điểm về việc giải cứu địa ốc.
Việc bất động sản rơi tự do xảy ra ở nền
kinh tế lớn nhất thế giới là Mỹ vào mùa hè năm 2007. Khi TS Alan Phan
nói đến “rơi tự do”, tôi biết ông không ví von, mà nói đúng vì ông đã có
kinh nghiệm thực tế về việc này. Chính vì nghĩ mình có khả năng ngăn
chặn được sự rơi tự do, mà một ngân hàng đầu tư 158 tuổi, lớn thứ 4 của
Mỹ, Lehman Brothers phải phá sản với số nợ 613 tỷ USD.
Từ năm 2008, thuật ngữ “rơi tự do” được sử dụng rất thường xuyên trong các diễn đàn kinh tế quốc tế.
Vào tháng 10/2007, giữa lúc giá bất động
sản ở Mỹ rơi tự do, Lehman đã chi đến 22,2 tỷ USD để mua lại một công
ty đầu tư phát triển nhà chung cư lớn là Archstone. Họ nghĩ giá địa ốc
rơi quá nhiều và sẽ ngừng rơi, nhưng không ngờ nó lao dốc liên tục và
trong nửa đầu năm 2008, cổ phiếu của Lehman Brothers mất giá tới 70%.
ThS Lê Tấn Lam Anh.
Các nhà đầu tư mất hết niềm tin khi cổ
phiếu giảm thêm 50% vào ngày 9/9/2008. Chính phủ không có ý định cứu và
họ cũng chẳng tìm thấy người mua đã khiến tập đoàn này phải nộp đơn phá
sản vào ngày 15/9/2008. Đến cuối tháng 8/2008, tập đoàn nắm danh mục khá
lớn về bất động sản, khoảng 52 tỷ USD so với tổng tài sản 600 tỷ và vốn
chủ sở hữu là 20 tỷ. Điều này cho thấy sự giảm giá bất động sản là
không có giới hạn, nên các nhà kinh tế lớn dùng thuật ngữ “rơi tự do”.
Ở Việt Nam, một số ngân hàng hay tập
đoàn kinh doanh địa ốc cũng có dư nợ trên tổng tài sản lớn gấp nhiều lần
so với vốn chủ sở hữu. Giả sử bội số là A, nếu bất động sản giảm giá
10%, vốn chủ sở hữu sẽ mất đi A x 10%. Cách sử dụng đòn bẩy nợ rất nguy
hại cho nền kinh tế, nhưng các đại gia bất động sản khai thác triệt để.
Cách đây vài năm, họ đã bị các chuyên gia kinh tế phê phán.
Cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính châu Á
năm 1997 bắt nguồn từ Thái Lan và lan rộng sang 8 nước trong khu vực,
có nguồn gốc từ sự vỡ nợ bất động sản. Theo IMF, trong khoảng 10 năm từ
1985 đến 1995, nền kinh tế của 9 nước này tăng trưởng nóng (8 – 9% một
năm), thu hút mạnh mẽ nguồn vốn từ các nước phát triển phương Tây.
Ỷ lại vào nguồn vốn lớn và lãi suất thấp
của nước ngoài, các quỹ và ngân hàng cho các nhà đầu tư địa ốc vay
không theo hạn mức nào cả. Khi nước ngoài đồng loạt rút vốn, hệ thống
tài chính của các nước này suy thoái rõ rệt và địa ốc vỡ nợ.
Theo số liệu Ngân hàng trung ương Thái
Lan, 10 năm trước khủng hoảng, dòng vốn nước ngoài vào bất động sản
chiếm 21% tổng giá trị đầu tư quốc gia, nhưng từ 1997 đến 1998 giảm mạnh
còn 1,8%. Các nhà đầu tư mạnh dạn bán lỗ, thu hồi vốn để đầu tư vào các
ngành công nghiệp xuất khẩu và chế tạo máy móc thiết bị. Nhờ vậy mà nền
kinh tế của 9 con rồng châu Á phục hồi khá nhanh.
Cũng rất dễ dàng nhận ra rằng diễn biến,
nguyên nhân và hậu quả của tình trạng bất động sản đóng băng ở Việt Nam
hiện nay rất giống với Thái Lan năm 1997. Những năm trước, kinh tế tăng
trưởng nhanh và liên tục, vốn từ nước ngoài rót mạnh vào nhà đất và
chứng khoán. Đa số vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại Việt Nam
là vốn ngắn hạn, đầu tư gián tiếp qua các quỹ nên tiềm ẩn rủi ro rất lớn
khi vốn rút ra khỏi thị trường. Động thái lướt sóng địa ốc khiến giá bị
đẩy lên cao rất nhanh và trở nên bất hợp lý.
Vỡ nợ và đóng băng bất động sản thực
chất đều giống nhau, nhưng ở nhiều nước, các chính phủ đã không cứu, vì
họ đã thấy rõ mối nguy hại lớn cho nền kinh tế. Tại Thái Lan, họ còn
khuyến cáo các nhà đầu tư bán tháo bất động sản để lấy vốn đổ vào công
nghiệp, xuất khẩu và chế tạo máy móc thiết bị, lợi nhuận cao mà ít rủi
ro. Từ đó, kinh tế Thái Lan thoát khỏi suy thoái và phục hồi trở lại.
(TNVN)
No comments:
Post a Comment